Em 2022, o preço de aluguel de imóveis registrou a maior alta dos últimos três anos, segundo dados do Índice QuintoAndar. A pesquisa realizada pela companhia indica que os valores médios no Rio de Janeiro subiram 17,1% em 2022, enquanto São Paulo teve aumento de 15,5%. No ano anterior, a oscilação foi de 6,22%, na capital carioca, e de 3,16%, na capital paulista. Para 2023, o mercado imobiliário de aluguéis deve continuar a apresentar aumentos de preços consistentes, mas com taxas mais moderadas, abaixo do presenciado em 2022. "É possível perceber que o mercado de aluguel em 2022 acompanhou o momento da economia brasileira, com crescimento registrado em todos os segmentos. O retorno ao trabalho e ao estudo de forma presencial e a estabilização de modelos híbridos foram grandes impulsionadores dessa alta, especialmente em regiões que são polos comerciais e de ensino, com boa acessibilidade. Além disso, durante o período de pico da pandemia, muitos proprietários optaram por não fazer ou fazer um reajuste menor do preço dos aluguéis, com o intuito de viabilizar o pagamento dos inquilinos num cenário de crise econômica. Em 2022, com a normalização do cenário, esta demanda que antes estava reprimida voltou a crescer e num ritmo acelerado. Para este ano, o mercado de aluguel deve continuar a apresentar aumentos de preços consistentes, mas com taxas mais moderadas. A desaceleração da economia global, somada a um contexto doméstico de juros elevados, pinta um cenário desafiador para 2023?, avalia Vinicius Oike, economista do Quinto Andar.
Diretor de Relações Institucionais da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI), Alfredo Freitas ressalta que não apenas Rio e São Paulo registraram alta nos preços, mas também outras capitais que sofreram valorização dos imóveis. "São várias variáveis que trouxeram uma mudança repentina no valor dos imóveis, com destaque para o comportamento das pessoas na pandemia, com a busca por melhorar o espaço em casa para acomodar o trabalho. O home office fez com que os indivíduos buscassem ampliar seus espaços. Muitas pessoas que moravam com a família buscaram um lugar só para si. Com isso, os custos dos imóveis aumentaram bastante tendo em vista essa procura por acomodar melhor, seja construindo, reformando ou comprando terrenos. Houve uma busca maior por loteamento e construção, demanda que pegou o setor produtivo sem estoque ou com insuficiente. Índices da CBIC mostram que de janeiro de 2020 a janeiro de 2022 houve um aumento de mais de 50% dos insumos de construção. Tudo isso levou a uma mudança de comportamento nesses preços, para todas as linhas de produtos disponíveis, dos imóveis econômicos ao médio. Isso se reflete consequente no mercado de locação", esclarece. Ele também observa uma tendência de valorização dos imóveis para 2023, mas não no mesmo ritmo do último ano.
Vinicius Oike complementa que a economia global como um todo deve desaquecer em 2023 e que existe uma discussão se haverá ou não uma recessão a nível mundial. Esse cenário irá impactar diretamente a economia brasileira, que deve crescer menos, segundo o especialista. "O fim do ciclo de alta de juros é uma notícia positiva, mas a manutenção do juros alto mantém o crédito habitacional mais caro. Se a inflação seguir em queda, o Banco Central pode ter espaço para começar a reduzir os juros já no segundo semestre deste ano. Neste contexto, o setor imobiliário também deve crescer menos. Os próximos dois anos serão mais desafiadores para o mercado imobiliário, mas o setor é bastante resiliente e deve continuar a apresentar bons resultados. As condições de financiamento para compra de imóveis vão ser menos atrativas do que foram no passado recente. Por outro lado, há uma normalização no preço dos insumos da construção civil, que cresceram muito em 2021 e 2022. O aumento do preço dos aluguéis também sinaliza um maior apetite por este tipo de moradia e incentiva o setor a concentrar seus esforços e buscar por novas soluções. A construção de imóveis inteiramente voltados para o aluguel, por exemplo, é comum em países como nos EUA, mas relativamente incomum no mercado brasileiro", indica.
Adicionalmente, o diretor da ABMI pontua que, com o estímulo à construção e falta de imóveis disponíveis no últimos anos, 2023 traz mais ofertas de moradias. "Os imóveis foram projetados e tirados das suas prateleiras das construtoras para efetivamente ir para o mercado agora, em todas as esferas. Também temos a possível retomada do Minha Casa, Minha Vida nesse período, via Caixa Econômica Federal, o que pode impulsionar ainda mais a oferta. Com novos lançamentos, vamos equilibrar mais a oferta com a demanda, então não teremos aumentos tão significativos quanto 2022. Mas o processo de valorização continua, só não nos mesmos moldes. Nos últimos anos, tivemos um aquecimento do muito grande do mercado de locação. As pessoas postergaram decisões de compra esperando uma condição acessível e segurança no cenário político e econômico. Então, houve essa migração grande para os aluguéis, que sofre com falta de oferta significativa. Para os investidores, esse torna um grande negócio e grandes grupos vem buscando o mercado de locação residencial porque cresce bastante sua rentabilidade em relação ao valor de venda", revela.
Sobre as tendências para o próximo ano, o economista do Quinto Andar aponta que, em São Paulo, o ano será marcado também por um grande número de lançamentos. "Muitos deles comprados por investidores que miram no mercado de aluguel. A adaptação destas unidades à demanda dos inquilinos será determinante para o desempenho do mercado de aluguel na cidade. No Rio, o cenário de aumento de preços deverá se repetir neste ano, mas com taxas mais modestas. Dados do Índice QuintoAndar no fim do ano passado já sugeriam uma desaceleração do mercado carioca, principalmente com a recuperação dos preços praticados nos últimos anos em muitos bairros, sobretudo aqueles com melhor oferta de transporte. E os primeiros meses deste ano serão fundamentais para consolidar essa visão. Do ponto de vista macro, a melhor maneira de estabilizar o crescimento do preço dos aluguéis é aumentando a oferta de moradia. Além do atual déficit habitacional, a demanda por habitação nas cidades deve continuar crescendo nas próximas décadas. A única solução para conter o aumento dos preços é garantir que exista uma oferta crescente de moradia", pondera.
O Diretor da ABMI enxerga um crescimento na oferta de imóveis e com isso o consumidor passa a ter mais condições de negociar e conseguir bom negócios. "Estamos tendo realmente um número maior de lançamento nas capitais brasileiras e isso vem mudando até para melhor a condição desse cliente que estava um pouco refém dos preços no período pandêmico. Essa é uma grande mudança que está acontecendo, favorável ao consumidor e à compra. É um bom momento para encontrar novos imóveis e propor descontos, principalmente na retomada dos imóveis para a classe econômica e popular. Esse incentivo gera um grande estímulo na cadeira produtiva do setor. Mas no setor de aluguéis, a demanda ainda é maior que a oferta então cabe ao inquilino muita pesquisa e buscar soluções em bairros próximos a grandes centros urbanos. Olhando sempre para que o custo com moradia nunca ultrapasse de 30% a 35% da sua renda. Mais em dois ou três anos, acredito que teremos mais equilíbrio neste mercado, com preços mais razoáveis no futuro próximo", pondera.
Vinicius Oike finaliza afirmando que o aumento dos preços dos aluguéis faz com que as pessoas garimpem mais e tentem negociar ainda mais na hora de fechar um imóvel, mesmo em um mercado aquecido. "Os dados mostram que ainda há espaço para a negociação. A melhor alternativa, porém, é antecipar a busca por imóveis, não deixando somente para a última hora. Com um maior tempo de procura, há uma possibilidade maior de conseguir descontos e melhores oportunidades. O primeiro trimestre é a alta temporada de imóveis, já que muitos contratos vencem no final do ano, aumentando a demanda nos meses seguintes. Dessa forma, é importante procurar com antecedência, fazer bom uso dos filtros de busca e estar atento à série de preços na região escolhida. Vale buscar informações sobre qual o valor do aluguel em imóveis parecidos na região, conversar com pessoas que morem no mesmo condomínio e pesquisar outros imóveis parecidos por perto. Isso ajuda a dar uma noção melhor do valor real. Além disso, sempre é bom calibrar uma proposta pelas condições do imóvel e tentar descobrir se ele está há muito tempo no mercado. Tudo isso contribui para negociar um valor que seja mais justo para os dois: inquilino e proprietário", conclui.
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